🏡 부동산 재산 등록 시 가액 평가 원칙

고위공직자의 자산 구성에서 가장 높은 비중을 차지하는 항목은 단연 부동산(토지 및 건물)입니다. 공직자윤리법에 따라 공직자가 보유한 아파트, 상가, 오피스텔, 임야, 대지 등의 가치를 평가할 때는 독특한 가액 반영 기준이 적용됩니다. 공시가격과 실거래가의 이중 기준이 어떻게 작동하는지, 그리고 왜 언론에서 보도하는 공직자의 부동산 재산이 체감 시세보다 현저히 낮게 책정되는지 그 원인을 짚어봅니다.

1. 부동산 가액 산정의 대원칙: 공시가격 vs 실거래가

과거에는 공직자 부동산 재산을 등록할 때 단순히 정부가 고시하는 '공시가격(기준시가)'만을 기준으로 삼았습니다. 그러나 공시가격은 실제 시장 매매 가격(시세)의 50~70% 수준에 머무는 경우가 많아 공직자 재산이 축소 신고된다는 비판이 끊이지 않았습니다. 이를 개정하기 위해 현재는 공시가격과 실제 취득가격(실거래가) 중 더 높은 금액을 기준으로 신고하도록 법이 개정되었습니다.

• 공시가격 기준: 국토교통부나 지방자치단체가 고시하는 공동주택공시가격, 개별단독주택가격, 개별공시지가(토지) 등을 적용합니다. 매년 1회 공시가격이 갱신될 때마다 자동으로 자산 평가액이 변동됩니다.
• 실거래가 기준: 부동산을 신규 매입하거나 매도했을 때의 계약서상 실제 거래 금액을 입력합니다. 분양권이나 재개발 지분 등 공시가격이 형성되기 이전의 자산도 최초 계약 금액을 기준으로 등록해야 합니다.

2. 자산별 세부 평가 기준

부동산의 세부 종류에 따라 가액 산정 방식에 약간의 차이가 존재합니다.

1. 주택 및 건물: 아파트나 연립주택과 같은 공동주택은 국토교통부의 공동주택가격공시를 따릅니다. 상가나 사무실 빌딩의 경우 토지는 공시지가로, 건물은 국세청 기준시가 혹은 감정평가액을 기준으로 산정합니다.
2. 토지: 전, 답, 과수원, 임야, 대지 등 모든 토지는 개별공시지가에 면적(㎡)을 곱하여 산출합니다. 개발 호재가 있는 지역의 임야 등은 시세가 급등해도 공시지가가 아주 느리게 반영되므로 실제 가치와의 괴리가 극심합니다.
3. 임차 보증금(전세권): 전세나 월세 보증금의 경우 실거래 계약서상의 보증금 액수 그대로를 채권 자산으로 등록합니다. 타인의 부동산을 임차한 경우도 엄연한 자산의 일부로 간주됩니다.

3. 시세 괴리의 실태와 분석적 관점

예를 들어, 어떤 공직자가 10년 전 서울 강남의 아파트를 6억 원에 취득하여 장기 보유하고 있다고 가정하겠습니다. 현재 이 아파트의 KB 부동산 일반 평균 매매 시세는 18억 원이고, 올해 발표된 정부 공동주택공시가격이 11억 원이라면, 공직자 관보와 재산 총액에는 18억 원이 아닌 11억 원으로만 집계됩니다. 결과적으로 공직자의 실질 자산은 언론에 보도되는 재산 총액보다 약 30~50% 더 높게 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 리치로드에서는 이를 보정하기 위해 공직자가 소유한 아파트 단지명과 주소를 바탕으로 한 시장 가격 추정 모델링을 연구 중입니다.